Heizkostenverteilung Mieterwechsel im Jahr richtig abrechnen
Rechtsgrundlage: § 9b HeizkostenV
Die Heizkostenverordnung regelt den Mieterwechsel in § 9b HeizkostenV. Der Kern: bei Nutzerwechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode hat der Vermieter eine Zwischenablesung der Verbrauchszähler vorzunehmen und die Kosten entsprechend aufzuteilen. Wenn eine Zwischenablesung nicht möglich oder nicht erfolgt ist, dürfen die Verbrauchsanteile nach der „Gradtagstabelle" geschätzt werden — ein anerkanntes Verfahren, das den Heizverbrauch auf typische Verbrauchsmuster im Jahresverlauf zurückführt.
Wichtig: Die Schätzung ist nur Notlösung. Die echte Zählerablesung ist immer zu bevorzugen — und in den meisten Fällen problemlos machbar.
Die Zwischenablesung: was, wann, wie
Die Zwischenablesung muss alle relevanten Zähler erfassen — und zwar am Tag des Mieterwechsels oder einen Tag vor- bzw. danach. Konkret bedeutet das:
- Heizkostenverteiler (HKV) oder Wärmemengenzähler (WMZ) für die Heizung
- Warmwasserzähler (WWZ) für den Warmwasserverbrauch
- Kaltwasserzähler (KWZ) wenn Kaltwasser mitabgerechnet wird
Bei Funk-Heizkostenverteilern liest der Messdienst (z. B. ista, techem) automatisch ab. Bei klassischen Verdunsterröhrchen muss der Vermieter — oder beauftragte Person — vor Ort ablesen.
Wer dokumentiert?
Idealerweise beide Mietparteien gemeinsam, mit Unterschriften auf einem Übergabeprotokoll. Dazu gehören:
- Datum der Ablesung
- Zählernummer und Stand bei jedem Zähler
- Wohnung / Einheit
- Name des bisherigen und des neuen Mieters
- Unterschrift beider Parteien
Tipp: Mache ein Foto vom Zählerstand als Beweissicherung — das hat sich vor Gericht schon mehrfach bewährt.
So wird tagesgenau aufgeteilt
Die Aufteilung erfolgt nach zwei Logiken — Grundkosten und Verbrauchskosten werden separat behandelt.
Grundkosten — zeitanteilig nach Tagen
Grundkosten verteilen sich rein zeitlich, weil sie Standby-Verluste und Dauerlasten der Heizungsanlage abbilden. Formel:
Verbrauchskosten — nach Zählerständen
Verbrauchskosten verteilen sich nach den tatsächlichen Zählerständen, die bei Anfangs- und Endablesung erfasst wurden:
Verbrauch Mieter B = End-Zählerstand − Zwischen-Zählerstand
Beispielrechnung mit zwei Mietern
Wohnung 1. OG, 85 m². Mieter A wohnt vom 01.01. bis 30.06. (181 Tage), Mieter B vom 01.07. bis 31.12. (184 Tage).
- Jahresheizkosten der Wohnung: 1.200 €
- Schlüssel: 70/30 (840 € Verbrauch, 360 € Grundkosten)
- WMZ-Stand 01.01.: 0 kWh
- WMZ-Stand 30.06.: 2.800 kWh (Zwischenablesung)
- WMZ-Stand 31.12.: 4.500 kWh
Grundkosten
Mieter B: 360 € × 184/365 = 181,48 €
Verbrauchskosten
Verbrauch Mieter A: 2.800 − 0 = 2.800 kWh
Verbrauch Mieter B: 4.500 − 2.800 = 1.700 kWh
Gesamtverbrauch der Wohnung: 4.500 kWh
Mieter B: 840 € × (1.700 ÷ 4.500) = 317,33 €
Gesamtkosten
Mieter B: 181,48 + 317,33 = 498,81 € für 184 Tage
Beachte: Mieter A hatte den Winter (Januar bis Juni) — folgerichtig deutlich mehr Verbrauch und höhere Gesamtkosten als Mieter B mit Sommer-/Herbstanteil.
Leerstand zwischen Mietern
Liegen zwischen Auszug und Neueinzug Tage Leerstand — etwa Mieter A zieht zum 30. Juni aus, Mieter B kommt erst zum 15. Juli — gilt:
- Die Grundkosten dieser Leerstandszeit trägt der Vermieter selbst (Wohnung steht leer)
- Falls in dieser Zeit Verbrauch entsteht (z. B. Mindestbetrieb der Heizung im Winter), wird er ebenfalls dem Vermieter zugerechnet
- Wichtig: Zählerstand auch am Tag des Neueinzugs ablesen — sonst lässt sich der Leerstandsverbrauch nicht abgrenzen
In der Praxis ist das auch ein guter Grund, neuen Mietern den Stand bei Einzug aufzuschreiben und gegenzeichnen zu lassen.
Sonderfälle
Zählerwechsel innerhalb der Mietdauer
Manchmal wird ein Zähler ausgetauscht (Wartung, Defekt, Tausch alter HKV gegen Funk-WMZ) — und zwar mitten im Jahr eines Mieters. Dann hast du zwei Zähler-Zeiträume für denselben Mieter: Zähler 1 von 01.01. bis Wechsel, Zähler 2 von Wechsel+1 bis Auszug. Die Verbrauchskosten beider Zähler werden addiert.
Mehrere Mieter im selben Mietverhältnis
Wohnen mehrere Personen gemeinsam (WG, Familie, Ehepaar) und ein Bewohner zieht aus, ist das kein Mieterwechsel im Sinne der HeizkostenV — solange das Mietverhältnis als solches fortbesteht. Eine Zwischenablesung ist dann nicht zwingend.
Schätzung mit Gradtagstabelle
Wenn keine Zwischenablesung erfolgt ist, wird mit der Gradtagstabelle nach VDI 2067 geschätzt. Diese Tabelle gewichtet die Monate nach typischem Heizenergiebedarf — Januar wiegt z. B. etwa 12-mal so viel wie Juli. Das ist ein anerkanntes Verfahren, aber ungenauer als eine echte Ablesung.
Häufige Fehler bei Mieterwechsel
1. Keine Zwischenablesung — und auch keine Schätzung dokumentiert
Ohne Ablesung und ohne dokumentierte Schätzung ist die Aufteilung nicht nachvollziehbar — die Abrechnung kann komplett angefochten werden.
2. Grundkosten gleichmäßig auf beide Mieter aufgeteilt
Klassischer Anfängerfehler: 360 € Grundkosten geteilt durch 2 = je 180 €. Das ist falsch, wenn die Mieter unterschiedlich lange in der Wohnung waren — Grundkosten müssen tagesgenau verteilt werden.
3. Verbrauchskosten zeitanteilig statt nach Zählerstand
Verbrauchskosten werden NICHT zeitanteilig verteilt — das wäre nur die Grundkosten-Logik. Verbrauch geht ausschließlich nach den tatsächlichen Zählerständen.
4. Leerstand-Verbrauch dem neuen Mieter zugerechnet
Wenn die Wohnung 2 Wochen leer stand und in dieser Zeit etwas Heizung lief (z. B. Frostschutz im Winter), trägt diesen Verbrauch der Vermieter — nicht der nächste Mieter.
5. Falsche Tageszahl bei Schaltjahr
Schaltjahre haben 366 Tage. Die Formel muss entsprechend angepasst werden: Mieter-Tage / 366 statt / 365. Klingt trivial, wird aber regelmäßig übersehen.
Mieterwechsel automatisch tagesgenau abrechnen
Nebenkostenverteiler verteilt bei jedem Mieterwechsel automatisch Grundkosten zeitanteilig und Verbrauchskosten nach Zählerstand. Mit optionalem zweitem Zähler bei Zählerwechsel — und automatischer Leerstand-Erkennung zwischen Mietern.
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